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aplus-age - 房地稅務 | 2019-05-20 | 人氣:155

擔心子女爭產失和,不少人提前把房子贈與小孩。坊間流傳分割分年贈與方式以節稅,估價師表示,如果子女有一定財力證明,另有兩招更好用,既可節稅,也可省下分割分年移轉的代書費。

兩招分別是附有負擔的贈與,以及由小孩貸款以買賣方式移轉房子。和一般贈與相比,北市仁愛路一間市價8000多萬的房子,若採附有負擔贈與,約可省下300萬元稅務規費。和分割分年方式比較,也可省下100多萬稅務規費。

採用買賣方式省更大,同樣的房子,一般贈與稅費要1500多萬,若符合自用住宅,用買賣只要400多萬,可省一千多萬元。

分割分年贈與策略 潛藏代書費、地政規費等支出

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示,為了節稅,坊間流傳分割分年贈與方式,將房子產權分割,每年只移轉部分持分,價值控制在每年免稅額之內。

陳碧源說,這種方式雖然可省下贈與稅,移轉時間要拉很長,代書費、地政規費、土地增值稅都增加。

以實價資料,仁愛路三段一間76坪房子為例,個案屋齡32年、市價8600萬,土地加上房屋公告價值約3019萬元。

如用一般贈與,包含土地增值稅、贈與稅等,總稅額約1522萬元。採用分割分年贈與,每年若只移轉220萬價值,得分15年(次)贈與,雖省下贈與稅,但因每次移轉都需代書費,土增稅也會增加,實際稅額約減少170萬。

附有負擔贈與方式 貸款資金流向要注意

如果採用附有負擔的贈與,父母將房子拿去貸款,再連同房貸一併贈與過戶給子女,不僅可省下贈與稅,也可一次移轉省下稅務規費。以前面例子,稅費約1230萬,比分割分年贈與可多省100多萬。

陳碧源表示,父母贈與房子後,可採每年分次贈與現金給子女,幫忙子女繳房貸,但除了合法申報之贈與之外,父母的現金不得流向子女或為其償還貸款,貸款資金則可用於其他理財商品的投資與其他運用。

自備款購買+自住宅稅率 幫你省下土增稅

如子女財力情況更好,擁有一定自備款,可由子女本身向銀行借款,直接向父母購買,若父母房子適用自用住宅稅率,更可省下大筆土增稅。

以仁愛路個案為例,以買賣方式移轉房子,若房子為自用住宅用地,總稅費約428萬元,比起一般贈與1500多萬可省下千萬。

若採買賣交易 父母不能作為保證人

陳碧源表示,採用買賣方式,通常主要考量父母親所要移轉的一般土地增值稅較高,可透過買賣移轉的方式,並以自用住宅優惠稅率申報,以大幅降低土地增值稅。但採買賣方式,子女除必須有一定的財力證明,移轉後的抵押權設定或借款,不能由原先出賣房子的父母作為保證人。

聯合晚報2019/5/20